İstanbul Üniversitesi Hukuk Fakültesi, Eşya Hukuku 2012-2013 yılı final soruları ve cevapları

İSTANBUL ÜNİVERSİTESİ HUKUK FAKÜLTESİ

2012-2013 ÖĞRETİM YILI

EŞYA HUKUKU FİNAL SINAVI CEVAP ANAHTARI

(Çift Numaralı Öğrenciler İçin)

OLAY I

Bay (S) nakit para ihtiyacını karşılamak amacıyla (A)’dan 500.000 TL ödünç alır. Bay (A)’nın güvence istemesi üzerine (S), maliki olduğu bir taşınmazı noterde düzenledikleri bir sözleşmeyle Bay (A)’ya satmayı vaat eder ve satış vaadi sözleşmesinde satış bedeli olarak 500.000 TL gösterilir. Ayrıca sözleşmeye göre (S) beş ay içinde 520.000 TL ödeyerek satış vaadini hükümsüz hale getirebilecektir. Ne var ki Bay (S), borcunu vadesinde ödeyemez. Bunun üzerine (A) taşınmazın kendi adına tescili için dava açar.

Taraflar arasındaki sözleşmenin geçerliliğini Yargıtay kararları ve doktrindeki görüşler çerçevesinde kısaca değerlendiriniz. Bay (A)’nın tescile icbar davası haklı mıdır?

Cevap:Somut olayda satış vaadi sözleşmesine borçlanılan bir paranın güvencesini teşkil etmek üzere teminat akdi olarak başvurulduğu görülmektedir. Bu durumda borç alınan para satış bedelini teşkil etmekte ve sözleşmede kararlaştırılan miktarın belirli vadede geri verilmesi halinde satış vaadinin hükmünün sona ereceği kabul edilmektedir. Yargıtay bu husustaki sözleşmeleri muvazaalı olarak nitelendirmiş ve geçersiz saymıştır. Doktrinde ise yapılan sözleşme tarafların gerçek arzularını yansıttığından muvazaadan söz edilemeyeceği, eğer aradaki farkın ödeneceğine ilişkin anlaşma yoksa ancak lex commissoria yasağına aykırılıktan söz edilebileceği belirtilmektedir. Bu son durumda da sözleşme kanuna karşı hile kapsamında geçersiz olacaktır. Dolayısıyla her iki görüşe göre de Bay A’nın tescile icbar davasının dayanağı yoktur.

OLAY II

Bay (V) sahte bir vekaletname ile, (M)’nin maliki olduğu taşınmazı Bay (A)’ya satar ve tapuda (A) adına tescil gerçekleştirilir. Durumdan haberdar olan Bay (M), (A)’ya karşı dava açmak üzere harekete geçer ve bu sırada (A)’nın taşınmazı satmak amacıyla emlak ofisleriyle görüşmelerde bulunduğunu öğrenir. Bunun üzerine Bay (M), taşınmazın satın alınması halinde, satın alan kimsenin taşınmazın mülkiyetini iktisap edip edemeyeceğini öğrenmek ve kendisi için doğabilecek olumsuz sonuçların önüne geçebilmek amacıyla avukatına başvurur.

Avukatı olarak (M)’ye hangi davayı açması ve hakkının en iyi şekilde korunması için hangi hukukî imkânı önerirsiniz? Bu hukukî imkânın etkisini ve kullanılma usulünü kısaca belirtiniz.

Cevap:M’nin açacağı dava tapu kaydının düzeltilmesi (tashihi) davasıdır. Hakkının en iyi şekilde korunması için başvurması gereken hukuki yol ise geçici tescil şerhidir. Sicil dışı aynî hak iddiasında bulunan kişinin (olayda M’nin) iddiasının ispatı ve hakkının tescili gerçekleşinceye kadar, sicildeki kayda iyiniyetle dayanan 3. kişilerin aynî hak iktisapları korunur. Ancak aynî hak iddiasının geçici tescili halinde bu şerh, 3. kişilerin iyiniyetini ortadan kaldırıcı rol oynar ve şerhin konusu hak sonradan gerçekleşirse, şerh tarihinden başlayarak 3. kişilere karşı da ileri sürülebilir. Geçici tescil şerhi ilgililerin bu hususta anlaşması veya hâkimin karar vermesi üzerine yapılır. Hâkim tarafları dinleyerek dosya üzerinden inceleme yapar ve şerhe konu olan hakkın varlığına kanaat getirirse şerhe karar verir. Hâkimin bu kararı Hukuk Muhakemeleri Kanunu kapsamında bir ihtiyati tedbir kararı niteliğindedir.

OLAY III

Kat mülkiyetine tabi bir sitenin sakinleri yapmış oldukları genel kurul toplantısında sitenin ortak kullanımına tahsis edilmek üzere bir otopark inşa edilmesine karar vermişlerdir. Bunun üzerine harekete geçen sitenin yöneticisi Y, X İnşaat Firması ile anlaşarak otopark inşaatını başlatmış, ayrıca otoparkın yapılacağı ortak alan üzerinde A Blok giriş katındaki bağımsız bölümlerin maliki Bay M’ye ait Kafeteryanın Kat Mülkiyeti Kanununa aykırı olarak yapılmış olan bahçe duvarlarının yıkılması için Bay M aleyhine el atmanın önlenmesi davası açmıştır. Yine bazı apartman sakinlerinin otopark inşası için toplanmakta olan ortak gider paylarını ödememeleri üzerine Yönetici Bay Y bu kimseler aleyhine de alacağın tahsili amacıyla dava açar.

Yönetici Bay Y’nin ortak alana haksız müdahalede bulunan Bay M aleyhine ve ortak gider payını ödemeyen kat malikleri aleyhine doğrudan dava açıp açamayacağını açıklayınız.

Cevap:Yönetici, ana taşınmazın genel yönetiminden doğan uyuşmazlıklarda dava yetkisine sahiptir. Ancak uyuşmazlık ana taşınmazın genel yönetimi ile ilgili değilse yöneticinin dava hakkı yoktur. Bunun dışında yönetici, bir kat malikinin KMK. m. 19’a aykırı olarak yaptığı ilavelerin kaldırılması için de dava açmaya yetkili görülmemiştir.

Dolayısıyla yönetici Bay Y ortak alana haksız müdahalede bulunan Bay M aleyhine, ancak kat malikleri kurulunun kendisine temsil yetkisi vermesi halinde yönetici sıfatıyla değil ama temsilci sıfatıyla dava açabilir. Öte yandan el atmanın önlenmesi davasını her bir kat maliki açabileceğinden yönetici Y aynı zamanda kat malikiyse, kat maliki sıfatıyla bu davayı açabilecektir.

Ortak gider borcunun yerine getirilmemesi halinde ise yöneticinin dava hakkının bulunduğu kanunda açıkça belirtilmiştir (KMK m. 20/f. 2). Dolayısıyla yönetici Bay Y’nin ortak gider payını ödemeyen kat malikleri aleyhine doğrudan dava açması uygundur.

OLAY IV

Bay M’nin kendi arazisi üzerinde yaptırdığı inşaat Bay K’ya ait taşınmaza taşmıştır. Bay K durumu öğrendikten yaklaşık 1,5 ay sonra tecavüz eden inşaat kısmının kaldırılması için Bay M aleyhine dava yoluna başvurmuş ve müdahalenin menini talep etmiştir.

Sizce bu davanın başarıya ulaşma şansı nedir?

Cevap:Olayda Bay K’nın açtığı dava taşkın inşaatın önlenmesine ilişkin bir davadır. Taşkın inşaata ilişkin durumun öğrenilmesinden itibaren 15 gün içinde itiraz edilmemiş olması bu davanın başarıya ulaşmasına engel olabilir. Zira arazi maliki yapının arazisine taştığını öğrendiği tarihten itibaren 15 gün içinde itiraz etmemiş olduğu takdirde, inşaatı gerçekleştiren taraf Bay M iyiniyetli ise ve durum ve koşullar inşaatın kalmasını haklı gösteriyorsa, uygun bir tazminat karşılığında taşılan arazinin mülkiyetinin devrini ya da taşılan arazi üzerinde kendi taşınmazı lehine bir sınırlı ayni hak (üst hakkı) tesis edilmesini talep edebilir. Dolayısıyla yukarıda sayılan şartlar mevcut olduğu takdirde Bay K’nın Bay M aleyhine açtığı müdahalenin meni davası başarılı olmayabilir.

OLAY V

Bay (A) ve Bay (C), taşınmaz maliki Bay (B)’nin nüfus bilgilerine ulaşarak Bay (B) adına Bay (C)’nin resmini taşıyan sahte nüfus cüzdanı düzenlemişlerdir. Daha sonra, bu sahte nüfus cüzdanını kullanarak noterde Bay (A) adına vekâletname düzenletmişler, bu sahte vekâletnameyle de tapuda Bay (B)’ye ait taşınmazı Bay (D)’ye satıp tescil ettirmişlerdir.Kısa bir süre sonra Bay (B) tapu kaydının düzeltilmesi davası açar. Bu dava sonucunda tescilin sahte vekâletnameye dayanması ve yolsuz olması gerekçesiyle Bay (D) adına olan tapu kaydı düzeltilerek bedeli peşin ödenen taşınmaz Bay (B) adına tescil edilmiştir.

Somut olayda kim ya da kimler zarara uğramıştır? Zarara uğrayan ya da uğrayanlar kim ya da kimlerden zararlarının tazminini talep edebilirler? Doktrin ve Yargıtay uygulamasını da dikkate alarak açıklayınız.

Somut olayda zarara uğrayanlar taşınmaz maliki Bay (B) ile kendisine sahte vekâletnameyle taşınmaz satılmış olan Bay (D)’dir. Bu kişiler uğradıkları zararları sahte vekâletname hazırlamış olan Bay (A) ve Bay (C)’den talep edebilirler.

Bu noktada incelenmesi gereken asıl konu tapu sicilinin tutulmasından Devlet’in sorumlu olup olmayacağıdır. Bu hususta doktrin ve Yargıtay’ın görüşleri farklıdır. Doktrine göre, sahte vekâletnameye dayanarak tapu memurunun yaptığı işlemlerden dolayı meydana gelen zarar tapu sicilinin tutulmasından doğan bir zarar değildir. Ancak, sahteliği belli bir nüfus cüzdanı, vekâletname ya da mirasçılık belgesi kullanılmış ve tapu memuru gerekli incelemeyi yapmamışsa Devlet bu zarardan sorumlu olacaktır. Yargıtay ise Devlet’in sorumluluğunu daha geniş yorumlamaktadır. Yargıtay sahte nüfus kâğıdı kullanılarak üçüncü kişinin eylemi söz konusu olsa bile, tapuda işlem yapıldığı için olayın mücerret şekilde Noterde başlayıp biten bir işlem olarak değerlendirilemeyeceğine, zararın tapu sicilinin tutulmasından ileri geldiğine ve illiyet bağının da kesilmediğine karar verip bu doğrultuda Devlet’in sorumlu olduğunu belirtmiştir

Bu İçeriğe Tepki Ver (en fazla 3 tepki)

Disqus Yorumları